「人口が増えている」「街の開発が進んでいる」「日本より高い利回りが期待できる」。フィリピン不動産を調べていると、こうした説明を目にします。将来性は気になるものの、実際に自分の手元へいくら残るのかは、別の疑問ではないでしょうか。
フィリピン不動産で利益を得ることは可能です。ただ、その結果を決めるのは、国の成長率や広告に載った利回りだけではありません。買った金額に対してどのくらいの家賃を受け取り、維持にいくらかかり、最後にいくらで売れるか。日本円で資金を用意するなら、為替も関わります。
この記事では、コンドミニアムへの投資を中心に、利益の仕組み、市場の数字の読み方、費用を含めた収支を整理します。同じ物件でも条件が変わると収益がどう変わるのかを、説明用の計算例で見ていきましょう。
フィリピン不動産で利益が生まれる仕組み
不動産の主な収入は、貸して得る家賃と、売って受け取る代金です。どちらを中心に考えるかによって、物件の選び方も、資金を使う期間も変わります。
家賃収入は、毎月の入金から費用を引いて考える
部屋を貸して家賃を受け取る収益を、インカムゲインと呼びます。たとえば月3万ペソ※で貸せる部屋なら、12か月分の家賃は36万ペソです。しかし、この金額がそのまま利益になるわけではありません。
※1ペソ＝約2.47円、月3万ペソは約7.4万円（2026年9月11日BSP参考値）。為替の変動や手数料により、実際の両替額は異なります。
入居者がいない月には家賃が入らず、管理費や設備の修理などの支払いは残ります。募集を管理会社に任せるなら、その契約に沿った費用もかかります。毎月の入金だけでなく、1年を通じていくら残るかを見ることが、賃貸運用の出発点です。
売却益は、買値と売値の差だけでは決まらない
購入時より高く売れれば、売買差益を得られる可能性があります。これがキャピタルゲインです。建物の完成前に購入するプレビルドでも、完成後の価格上昇を期待して検討するケースがあります。
ここでも、表示価格の上昇と、自分が実現できる利益は分けて考えます。新築の販売価格が上がっていても、所有する部屋が同じ価格ですぐ売れるとは限りません。購入時と売却時の費用もあるため、「買値より高く売れた」という事実だけで投資全体の黒字は判断できないのです。
では、その期待の背景にある市場は、実際にどう動いているのでしょうか。
最近の市場データは、どこまで判断に使えるか
価格の動向は投資を考える手がかりになります。ただし、全国の住宅、首都圏のコンドミニアム、特定の街の高級賃貸では、調べている対象が違います。
全国の価格上昇と、購入する一室の値上がりは別
フィリピン中央銀行（BSP）の住宅不動産価格指数では、2026年第1四半期の全国住宅価格は前年同期比で4.5％上昇しました。一方、マニラ首都圏のコンドミニアムを前期比で見ると、2025年第2〜第4四半期は下落し、2026年第1四半期には13.2％上昇しています。期間と地域を変えると、見えてくる動きも変わります（BSP：2026年第1四半期の住宅価格報告）。
この指数は、銀行の住宅ローンを利用した購入を対象にした統計です。現金での購入などを含む市場全体の全取引ではありません。全国の平均的な動きを知る資料として読み、購入候補の部屋の査定額にそのまま当てはめないようにします（BSP：指数の対象と算定方法）。
たとえば、国の住宅価格が上がっていても、近くで似た部屋の供給が増えれば、入居者や買い手は比較する選択肢を多く持ちます。見る範囲を、国から街、建物、間取りへと絞っていく理由はここにあります。
家賃と物件価格は、同じようには動かない
不動産サービス会社JLLの2026年第2四半期調査では、マカティ・タギッグの中高級・高級住宅市場について、賃料は前期比0.4％上昇する一方、資本価値は0.2％下落したと報告されています。これは限られた地域・物件区分の調査ですが、賃料と物件価格が同じ方向に動くとは限らないことを示しています（JLL：2026年第2四半期マニラ住宅市場）。
購入候補を検討するときは、売出価格と募集家賃に加え、似た部屋が実際にいくらで成約し、どれくらい募集されていたかを確認したいところです。現在の募集条件は、貸したい側・売りたい側の希望も含みます。家賃が入る計画を立てるには、成立した条件へ近づけて考える必要があります。
その違いを、次は一つの収支例で具体的に見てみましょう。
表面利回り6％でも、手元に残る金額は変わる
ここから使う金額は、計算の仕組みを示すための仮定です。実際の物件価格、家賃相場、運用実績を示したものではありません。ローンを使わず購入する例とし、所得税は別に考えます。
購入価格だけでなく、運用を始めるまでの総額を見る
物件価格を600万ペソ、購入諸費用と家具・家電を合計60万ペソとすると、最初に必要な資金は660万ペソです。月3万ペソで12か月貸せると仮定した場合、物件価格だけを分母にした表面利回りは、次のようになります。
年間の想定家賃36万ペソ ÷ 物件価格600万ペソ ＝ 6％
これは、満室を前提に、維持費などを引く前の比率です。購入時の費用も含めた660万ペソに対し、実際の入居期間と支出を反映すると、別の数字になります。
空室が2か月あると、年間の収支は21万ペソに
年間の入居期間を10か月とし、維持費等を年9万ペソと仮定します。家賃収入は30万ペソ、そのうち9万ペソを支出するため、年間に残る金額は21万ペソです。
| 計算するもの | 説明用の仮定 |
|---|---|
| 物件価格 | 600万ペソ |
| 購入諸費用・家具等 | 60万ペソ |
| 投資総額 | 660万ペソ |
| 月額家賃 × 入居期間 | 3万ペソ × 10か月 |
| 年間家賃収入 | 30万ペソ |
| 年間の維持費等 | 9万ペソ |
| 所得税・借入前の年間収支 | 21万ペソ |
投資総額に対する比率は、21万ペソ ÷ 660万ペソ ＝ 約3.18％。最初に見た6％との違いは、物件の良し悪しではなく、計算に入れた条件の違いです。
年9万ペソという支出も説明用の設定です。実際には、共用部分の管理費、募集や賃貸管理、修繕、保険、保有に伴う税などを項目別に積み上げます。どこまでが管理会社の料金に含まれるかを確かめ、二重計上や抜けを防ぎましょう。
家賃と入居期間が下がった場合も計算する
同じ物件で、家賃が月2万7,000ペソ、入居期間が8か月になったらどうでしょうか。維持費等を同じ9万ペソと置くと、年間の収支は12万6,000ペソ、投資総額に対して約1.91％です。
この計算は、家賃の値下げと空室が重なったときの感度を見るものです。将来この条件になると予測しているわけではありません。設備の交換が重なる年にはさらに支出が増え、逆に長く入居が続けば収入が安定しやすくなります。
借入を利用する場合は、ここから利息だけでなく元金返済も含めた資金の出入りを確認します。会計上の利益と、返済後に使える現金は同じではありません。余裕資金を考えるには、後者まで見ておくことが大切です。
売却と為替まで含めて、投資の結果を見る
毎年の賃貸収支が黒字でも、売却時の条件によって投資全体の結果は変わります。長く持つつもりでも、購入前に出口の計算を一度しておくと、期待している値上がりがどのくらい必要なのか分かります。
5年後に10％高く売れても、値上がり分がそのまま残るわけではない
先ほどの物件を5年間保有し、所得税・借入前の年間収支21万ペソが毎年続いたとします。5年分の賃貸収支は105万ペソです。売却価格を、物件の買値600万ペソより10％高い660万ペソと仮定します。
さらに、売却費用を便宜上、売価の8％に当たる52万8,000ペソと置きます。8％はこの例だけの費用仮定で、フィリピンの税率や一般的な手数料率ではありません。 実際の税額や費用は、取引条件に基づいて別に確認します。
賃貸収支105万 ＋ 売却代金660万 − 売却費用52.8万 − 投資総額660万 ＝ 52.2万ペソ
この例で残るのは、所得税・借入前で5年間合計52万2,000ペソです。年率の利回りではありません。物件は買値より高く売れましたが、購入時の諸費用や売却費用を含めると、値上がりだけで大きな利益が残る計算ではないことが分かります。
また、売り出した日と代金を受け取れる日は違います。想定時期に売れない場合は、保有中の費用と、その期間の賃貸収入を加えて計算し直します。早く現金化したいときの売値まで考えておくと、資金計画に余裕を持たせやすくなります。
ペソでの収入が同じでも、日本円では変わる
月3万ペソの家賃は、1ペソ＝2.6円なら7万8,000円、1ペソ＝2.2円なら6万6,000円です。受け取るペソの額が変わらなくても、円換算では月1万2,000円の差が生じます。ここで使ったレートも説明用の仮定です。
購入資金を円からペソへ換え、家賃や売却代金を円へ戻すなら、その都度の為替と送金・両替費用が関わります。ペソで黒字だったという結果だけで、日本円でも同じ割合の利益が出たとはいえません。
反対に、現地で家賃を保管し、ペソ建ての支出に使うなら、円へ換える時点は変わります。何のために投資し、最後にどの通貨で資金を使いたいのかまで決めると、見るべき収支がはっきりします。
買う前に確かめたい、利益を左右する条件
ここまでの計算に、購入候補の実際の数字を入れていけば、検討は具体的になります。大切なのは、見栄えのよい想定表を受け取ることより、その前提を確かめられることです。
借り手が、その部屋と家賃を選ぶ理由はあるか
まず考えたいのは、どんな人が住む部屋なのかです。近くで働く単身者なのか、家族で長く暮らす人なのか。借り手によって、広さ、家具、通勤、学校への移動など、重視する条件が変わります。
同じ建物や近隣の似た部屋について、募集家賃だけでなく、確認できる成約家賃、入居までの期間、家具の有無を比較します。高い家賃の事例が一つあっても、それが自分の部屋に再現できるとは限りません。比較する時期と条件をそろえることで、想定家賃の根拠が見えてきます。
街の知名度だけで判断せず、近くの競合物件も見ておきましょう。入居者が選べる部屋の数と価格は、自分が設定できる家賃に関わるためです。
管理の仕事と費用を、契約の中で確かめる
日本に住みながら所有する場合、現地で誰が入居者を募集し、家賃を回収し、設備の故障に対応するのかが重要になります。「管理を任せられる」という説明から、具体的な業務範囲へ進めて確認します。
たとえば、空室中にもかかる料金はあるか、入退去のたびに別料金が発生するか、修理はいくら以上で事前承認が必要か。送金頻度や明細の内容まで確認できれば、入金額と請求額を追いやすくなります。家賃が滞った際の対応を誰が担うか、管理契約を解約するときの費用や引継ぎについても、文書で確かめておきましょう。
建物側の共用部分の管理と、自分の部屋の賃貸管理も分けて把握します。料金の安さだけでなく、建物や設備がどう維持され、誰がどこまで対応するのかが、長期の収支に関わります。
完成前の物件は、家賃が入るまでの資金を考える
プレビルドは完成前に購入するため、支払いの途中では賃貸収入を得られません。毎月の分割額が小さく見えても、残金の支払時期、完成・引渡しの条件、入居準備の費用まで含めて考えます。
完成が遅れた場合に、手元資金でどこまで対応できるか。引渡し後すぐに入居者が決まらなくても、生活費や他の支払いに影響しないか。同じ建物で多くの部屋が一斉に募集される場合も考え、完成予定日と家賃が入り始める日を分けて見積もります。値上がりして転売できることを前提にせず、保有を続ける場合の資金も見ておきたいところです。
確認の中心になるのは、販売の許認可、契約書、引渡しの条件、支払予定といった資料です。開発会社の知名度も判断材料の一つですが、それだけで購入する案件の条件まで確認したことにはなりません。
フィリピン不動産の利益について、よくある疑問
日本人でも購入できる？
コンドミニアムは、外国人による取得が可能な場合があります。ただし、外国人の土地所有には原則的な制限があり、コンドミニアムも権利構造や外国資本の制限を踏まえた確認が必要です。物件が決まったら、売買の対象となる権利と取得条件を専門家と照合します（フィリピン憲法・第12条、コンドミニアム法・第5条）。
何％の利回りなら、買ってよい？
共通の数字だけでは決められません。満室時の家賃を物件価格で割った比率と、取得費・空室・支出を含めた比率では、意味が異なります。まず計算条件をそろえ、家賃が下がる場合や想定より売却が遅れる場合でも、資金を維持できるかを考えます。
売却時は、利益に一律の税率を掛ければよい？
単純に売却益へ一定の割合を掛けると、税額を取り違えることがあります。資産区分によって適用が異なり、売価や評価額を基礎に計算する場合もあるためです（BIR：不動産の資産区分、不動産売却の申告書・課税標準）。売価と取得額だけで税引後の利益を確定させず、現地の専門家に見積もりを確認します。日本での申告を含む確認も、購入前の資金計画に組み込みましょう。
まとめ：儲かる条件を、物件の数字で確かめる
フィリピン不動産で利益を得られるかは、家賃と売却代金から、取得・保有・売却にかかる支出を引いて考えます。日本円で資金を使う予定なら、為替の影響も加わります。
国の成長や街の開発は、検討を始めるきっかけになります。その先は、借り手が選ぶ理由、実際の家賃、管理の費用、売却できる条件へと確認を進めます。期待どおりの場合に加え、家賃や入居期間が下がった場合も計算しておくと、自分が引き受けるリスクの大きさが見えてきます。
気になる物件があるなら、まずは購入総額と年間の収支を一枚にまとめるところから。数字の根拠をたどれる計画を作ることが、「本当に儲かるのか」を自分の条件で判断する第一歩になります。